前回のブログでは、現金を不動産に換えることによる節税効果について解説しました。
本日はさらに大きな節税効果が期待できる方法について解説していきます。
■ 賃貸不動産はさらに相続税評価額を下げられる
賃貸アパートなどを建築して人に貸すと、以下の減額措置を適用できます。
借地権割合：借主の権利割合（ 60～70%が一般的 ）
借家権割合：全国一律30%
賃貸割合：建物の総床面積÷使用している部分の合計面積（ 満室は100% ）
＜ 計算式 ＞
▼土地
自用地評価額×（ 1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ）
1億円の土地を購入すると相続税評価額は8,000万円（ 購入時の80% ）になり、賃貸アパートを建築すると貸家建付地評価になります。仮に借地権割合が70%、賃貸割合が100%だった場合、土地の相続税評価額は以下のようになります。
貸家建付地の相続税評価額：8,000万円×（ 1－70%×30%×100% ）＝6,320万
▼建物
賃貸用建物の相続税評価額
：固定資産税評価額 －（ 固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合 ）
建物にも減額要素を適用できるので、1億円で賃貸物件を建築すると相続税評価額は7,000万円（ 購入時の70% ）になり、さらに以下の計算式で評価額を引き下げられます。相続時に満室だった場合、建物の相続税評価額は以下のようになります。
賃貸用建物の相続税評価額：7,000万円－（ 7,000万円×30%×100% ）＝4,900万円
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■ 賃貸用不動産には小規模宅地等の特例を適用できる
小規模宅地等の特例：特定居住用宅地（ 自宅 ）や貸付事業用宅地（ 賃貸アパートなど ）など、一定の要件を満たした土地の相続税評価額を減額できる制度
賃貸事業を行っている土地は貸付事業用宅地になるため、相続時には200㎡（ 約60坪 ）までの面積を50%減額できます。
※相続税の申告期限まで事業を継続する必要があります。
なお、特例の限度面積（ 貸付事業用宅地の場合は200㎡ ）を超える部分については、通常の評価方法で相続税評価額を計算します。
アパート経営は難しいと考える方もいらっしゃるでしょう。日常の管理業務は不動産屋さんに任せて、あなたは節税のことだけ考えるという風にすれば、誰にでも難しいことなくアパート経営が始められます。